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Ordinanza 13505/2019


 

 


Contributi e spese condominiali - Regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c. - Adempimento da parte di un condomino dell'obbligazione di altri condomini - Azione d'ingiustificato arricchimento

La responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore per l'esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio - nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge n. 220 del 2012 -, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. ne consegue che al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può consentirsi alcun diritto di regresso, ex art. 1299 c.c., né per l'intera somma dovuta dal condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, né il predetto condomino può avvalersi della surrogazione legale in forza dell'art. 1203, n. 3, c.c., giacché essa - implicando il subentrare del condebitore adempiente nell'originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria - ha luogo soltanto a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Il condomino che ha pagato quote dei lavori di riparazione delle parti comuni gravanti sugli altri rimane titolare dell'azione d'ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dai condomini.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 20 maggio 2019, n. 13505   (CED Cassazione 2019)

Articolo 1123 c.c. annotato con la giurisprudenza

 

 

 

 

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 751/2014 della Corte d'Appello di Firenze, depositata l'8 maggio 2014.

Resiste con controricorso la (OMISSIS) S.p.A., mentre rimangono intimati senza svolgere attività difensive (OMISSIS) e il Condominio di (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell'articolo 380 bis 1 c.p.c..

Con citazione del 12 ottobre 2001 la (OMISSIS) S.p.A. convenne davanti al Tribunale di Pisa (OMISSIS), (OMISSIS) e il Condominio di (OMISSIS), deducendo di aver venduto con atto del 29 gennaio 2001 a (OMISSIS) due unità immobiliari comprese nel condominio; di aver versato a titolo di quote condominiali, prima del 29 gennaio 2001, una somma in eccesso pari a lire 70.403.854 (Euro 35.201,92) per lavori di ristrutturazione delle parti comuni del fabbricato, a causa della morosità del condomino (OMISSIS); di aver concordato nell'atto di vendita del 29 gennaio 2001 in favore di (OMISSIS) che "tutto quanto ancora fosse stato richiesto dal condominio per i suddetti titoli dopo la data odierna" dovesse far carico all'acquirente, fermo "il recupero di quanto sin qui anticipato dalla parte venditrice" lasciato alla competenza di quest'ultima mediante ripetizione dal condomino moroso. L'attrice (OMISSIS) S.p.A. chiese quindi la condanna dei convenuti (OMISSIS), (OMISSIS) e Condominio (OMISSIS), al pagamento della indicata somma.

Il Tribunale di Pisa rigettò le domande.

Su appello di (OMISSIS) S.p.A., la Corte d'Appello di Firenze, rilevato come risultasse documentalmente che il Condominio aveva restituito la somma di Euro 35.201,92 (infine versata dal moroso (OMISSIS)), mediante imputazione di quota unitaria (OMISSIS) - (OMISSIS), ed evidenziato, pertanto, come la stessa (OMISSIS) S.p.A. dovesse intendersi unica titolare del diritto alla restituzione, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannò (OMISSIS) a pagare alla (OMISSIS) S.p.A. l'importo di Euro 35.201,92, oltre interessi.

Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1130 c.c. e l'erronea ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria tra venditore e compratore alla stregua dell'interpretazione offerta da Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654.

Il secondo motivo di ricorso censura la violazione dell'articolo 2041 c.c. e degli articoli 276 e 277 c.p.c., avendo la Corte d'Appello accolto una domanda di arricchimento, o di ripetizione di indebito, diversa dalla domanda originaria di ripartizione degli oneri condominiali proposta dalla (OMISSIS) S.p.A..

Il terzo motivo di ricorso allega la "mancata considerazione di un fatto decisivo" con riguardo all'articolo 8 del contratto del 29 gennaio 2001 ed al difetto di ripartizione tra i condomini delle spese di ristrutturazione del fabbricato.

I tre motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano del tutto infondati.

Trova applicazione ratione temporis, attesa l'epoca di insorgenza dell'obbligo di spesa per cui è causa, l'articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Occorrendo individuare, ai fini dell'applicazione dell'articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 - 2, 25/01/2018, n. 1847; Cass. Sez. 6 - 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 - 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, sempre che gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Nel caso di specie, allora, è stato accertato in fatto come la venditrice (OMISSIS) S.p.A. e il compratore (OMISSIS), nell'atto del 29 gennaio 2001, avessero concordato (articolo 8) che "tutto quanto ancora fosse stato richiesto dal condominio per i suddetti titoli dopo la data odierna" restasse a carico all'acquirente, riconoscendo il medesimo compratore il diritto della (OMISSIS) S.p.a. al "recupero di quanto sin qui anticipato" al condominio per le quote facenti carico ad altri condomini morosi.

Come questa Corte ha di recente affermato (Cass. Sez. 6 - 2, 11/08/2017, n. 20073; Cass. Sez. 2, 09/01/2017, n. 199), ove si abbia riguardo ad obbligazione per l'esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dell'appaltatore, trova applicazione il principio dettato da Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148 (non operando qui, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), di tal che la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'articolo 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Dovendosi negare che l'obbligo di contribuzione alle spese per la manutenzione delle parti comuni si connotasse verso l'appaltatore, terzo creditore, ovvero verso il Condominio, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l'intero in senso proprio e quindi ad interesse comune, alla (OMISSIS) S.p.A., che ha assunto di aver adempiuto al pagamento delle quote spettanti ad altri condomini morosi, non poteva accordarsi alcun diritto di regresso, ex articolo 1299 c.c., nè per l'intera somma dovuta dal Condominio, nè nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi. In sostanza, solo se si parte dalla premessa, ormai smentita dalla giurisprudenza, che il singolo condomino, quale condebitore solidale, possa essere escusso dal terzo creditore per l'intero debito contratto dal condominio, può poi accordarsi a quello il diritto di regresso, altrimenti ravvisandosi nel pagamento dell'intero, o di importo comunque eccedente alla propria quota di contribuzione, effettuato da un condebitore, piuttosto, un indebito soggettivo "ex latere solventis". Un obbligo restitutorio del condominio nei confronti dei condomini che abbiano anticipato le somme dovute da altri condomini può sorgere, piuttosto, ove lo stesso condominio abbia approvato una deliberazione assembleare istitutiva di un fondo cassa finalizzato a sopperire alle morosità di alcuni partecipanti, ed a scongiurare l'aggressione in executivis da parte del creditore in danno di parti comuni dell'edificio (cfr. Cass. Sez. 2, 05/11/2001, n. 13631). Al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini (sempre, beninteso, nel regime antecedente alla garanzia ex articolo 63disp. att. c.c., comma 2, introdotta dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può nemmeno consentirsi di avvalersi della surrogazione legale in forza dell'articolo 1203 c.c., n. 3, giacchè essa - implicando il subentrare del condebitore adempiente nell'originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Al più, il pagamento da parte della condomina (OMISSIS) S.p.A. delle quote dei lavori di riparazione delle parti comuni dovute dai restanti condomini poteva legittimare la stessa ad agire, sempre nei confronti degli altri singoli partecipanti, per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (cfr. Cass. Sez. U, 29/04/2009, n. 9946).

Tuttavia, per quanto accertato dalla Corte d'Appello di Firenze, con apprezzamento immune dai vizi di violazione di legge ipotizzati nei primi due motivi di ricorso, e rispetto al quale nessuna decisività spiega il fatto dedotto nel terzo motivo, era appunto avvenuto, nel caso in esame, che il Condominio (OMISSIS), avesse recuperato dal condomino insolvente (OMISSIS) l'importo di Euro 35.201,92 dovuto per le quote insolute, adempiendo all'obbligo restitutorio in favore del condomino solvente (OMISSIS) S.p.a. mediante imputazione contabile alla impropria "quota unitaria (OMISSIS)/ (OMISSIS)", sicchè il rapporto obbligatorio fra le parti restava delineato alla stregua di Cass. Sez. 2, 05/11/2001, n. 13631.

La domanda sin dall'inizio proposta dalla (OMISSIS) S.p.a. e la congrua decisione resa dalla Corte d'Appello di Firenze non appaiono, quindi, volte a regolamentare l'obbligo di partecipazione alla spesa per l'esecuzione dei lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni nei rapporti interni tra venditore e compratore (obbligo in ordine al quale le parti del contratto di vendita avevano, peraltro, convenuto di fare riferimento alla data di richiesta di pagamento proveniente dalla gestione condominiale, se antecedente o successiva a quella dell'alienazione), quanto a preservare alla medesima (OMISSIS) S.p.a. il diritto alla ripetizione della somma indebitamente rimborsata "ex latere accipientis" dal Condominio a (OMISSIS).

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare alla controricorrente (OMISSIS) S.p.A. le spese del giudizio di cassazione, mentre non deve al riguardo provvedersi per gli altri intimati (OMISSIS) e Condominio di (OMISSIS), i quali non hanno svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all'articolo 13 del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.