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Sentenza 30729/2019
 

 

 


Danni arrecati a terzi da un immobile condotto in locazione

In tema di danni causati a terzi da cose in custodia ai sensi dell'art.2051 c.c., originati da un immobile condotto in locazione, sussiste la responsabilità del proprietario ove detti danni siano derivati da vizio strutturale del bene, che investa le mura od impianti ivi conglobati, dovendosi presumere che il conduttore sia stato immesso in queste condizioni nella disponibilità della "res locata". Al contrario, la riconducibilità del menzionato vizio alle anomale iniziative dello stesso conduttore può assumere rilievo qualora essa sia dimostrata dal proprietario ai fini della rivalsa o quale caso fortuito, idoneo ad esonerare il locatore da responsabilità, ma solo nei limiti, tipici del "fatto del terzo" ex art. 2051 c.c., in cui tale riconducibilità, rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 novembre 2019, n. 30729   (CED Cassazione 2019)

 

 

 

FATTI DI CAUSA

1. Il Comune di Corteno Golgi ricorre, sulla base di un unico motivo, per la cassazione della sentenza n. 57/16, del 19 gennaio 2016, della Corte di Appello di Brescia, che - accolto, per quanto qui ancora di interesse, il gravame principale esperito dalla società (OMISSIS) S.r.l. e respinto, invece, quello incidentale dell'odierno ricorrente - ha confermato la sentenza n. 73/10, del 9 marzo 2010, del Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Breno, laddove ha escluso la (cor)responsabilità di (OMISSIS) e (OMISSIS), ex articolo 2051 c.c., in relazione al danno ambientale, lamentato dal predetto Comune in ragione dello sversamento di idrocarburi nelle acque del torrente (OMISSIS), in un tratto adibito anche a riserva ittica.

2. Riferisce, in punto di fatto, l'odierno ricorrente di aver adito il Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Breno, lamentando che il danno ambientale subito aveva tratto origine da una copiosa perdita di combustibile dall'impianto termico presente all'interno di un immobile - di proprietà dei predetti (OMISSIS) e (OMISSIS) - adibito a struttura alberghiera, struttura oggetto di affitto di azienda, da parte della società (OMISSIS) S.n.c., nei confronti della società (OMISSIS) S.r.l., con conseguente subentro della affittuaria anche nel contratto di locazione dell'immobile sede dell'albergo.

Il Comune di Corteno Golgi conveniva, pertanto, in giudizio le due società, per conseguire il ristoro dei notevoli danni cagionati alle condotte fognarie e all'impianto di depurazione, oltre quello ambientale propriamente detto.

La società (OMISSIS), peraltro, chiedeva (ed otteneva) di essere autorizzata a chiamare in causa i proprietari dell'immobile, vale a dire i predetti (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere da costoro garantita da ogni eventuale responsabilità. Difatti, secondo quanto emerso nell'ambito di un procedimento penale relativo a quegli stessi fatti, il liquido proveniente dalla caldaia si era riversato sul pavimento del locale interrato ove essa era posta, sicchè, a causa della presenza di uno scarico sito al filo del pavimento di tale locale e direttamente collegato alla rete fognaria, si era immesso nella conduttura confluendo, infine, nel depuratore comunale.

Estesa dall'attore la domanda risarcitoria nei confronti dei fratelli (OMISSIS), peraltro rimasti contumaci in primo grado, l'adito Tribunale l'accoglieva esclusivamente nei confronti della società (OMISSIS).

La sentenza veniva appellata, in via di principalità, dalla convenuta soccombente, nonchè incidentalmente - ciò che rileva ai fini del presente giudizio - dal Comune di Corteno Golgi, al fine di vedere riconoscere la concorrente responsabilità dei proprietari dell'immobile. L'iniziativa, in particolare, veniva giustificata sul presupposto che il danno lamentato fosse da ricondurre ad un difetto strutturale dell'immobile locato, in quanto - sulla base della normativa vigente in materia - la soglia interna del locale caldaia avrebbe dovuto essere sopraelevata, affinchè lo stesso potesse costituire, in casi come quello verificatosi, un bacino di contenimento per un volume almeno pari a quello di capacità del serbatoio.

La Corte bresciana, tuttavia, rigettava la pretesa volta al riconoscimento della concorrente responsabilità, ex articolo 2051 c.c., dei proprietari dell'immobile locato.

3. Avverso tale ultima decisione ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Corteno Golgi, sulla base di un unico motivo.

3.1. Esso deduce - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) - "violazione dell'articolo 2051 c.c.".

La sentenza è censurata per aver disatteso il principio secondo cui al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili, in via esclusiva, i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Nella specie, oltretutto, la Corte bresciana ha "ritenuto del tutto provato che l'origine dell'immissione di combustibile nella rete fognaria comunale" fosse da individuare "nella riscontrata perdita della caldaia sita presso l'albergo", e con esso il fatto che "il foro esistente sul pavimento del locale caldaia immetteva direttamente nel condotto adducente al pozzetto esterno e, da questo, alla fognatura comunale" e, dunque, ad un difetto strutturale dell'immobile locato.

Nondimeno, essa ha escluso la (cor)responsabilità dei proprietari dell'immobile nella causazione del danno.

4. Hanno proposto controricorso i fratelli (OMISSIS), per resistere all'avversaria impugnazione.

Evidenziano, in particolare, quel passaggio della sentenza impugnata in cui la Corte d'Appello afferma che l'allora appellante, ed odierno ricorrente, "non ha chiesto di provare che il foro in questione fosse già esistente al momento in cui ha ricevuto in affitto l'azienda alberghiera, ed è dunque subentrata nella conduzione nella custodia dell'immobile". In assenza, dunque, di prova della preesistenza del difetto strutturale, troverebbe applicazione il principio secondo cui responsabile del danno deve ritenersi esclusivamente il conduttore, visto che l'applicazione dell'articolo 2051 c.c. presuppone non solo la disponibilità giuridica, ma anche materiale del bene in custodia.

RAGIONI DELLA DECISIONE

6. Il ricorso va accolto, per le ragioni di seguito illustrate.

6.1. In via preliminare, appare necessario rammentare a quali condizioni la giurisprudenza di questa Corte, nell'ipotesi di locazione di un bene immobili, subordini la responsabilità (o corresponsabilità) del proprietario, ex articolo 2051 c.c., per danni cagionati a terzi diversi dal conduttore.

Sul punto, deve muoversi dalla constatazione che la responsabilità prevista dall'articolo 2051 c.c. "implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo", sicchè "al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione" (così, da ultimo, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 9 giugno 2016, n. 11815, Rv. 640516; in senso analogo, tra le altre, Cass. Sez. 3, sent. 27 ottobre 2015, n. 21788, Rv. 637554-01; Cass. Sez. 2, sent. 9 giugno 2010, n. 13881, Rv. 613244-01; Cass. Sez. 3, sent. 3 agosto 2005, n. 16231, Rv. 583117-01). In particolare, poi, è stata ravvisata - in un caso affine (ancorchè non identico) a quello oggi in esame - una concorrente responsabilità di proprietario e conduttore dell'immobile in relazione al danno, subito da terzi, a causa di un "impianto idraulico, realizzato dal proprietario locatore in modo inadeguato" (segnatamente, per la "inidoneità del collegamento della caldaia con il tubo di scarico dell'acqua a muro"), ritenendosi che la responsabilità del primo possa essere affermata anche soltanto "sotto il profilo omissivo, per non avere eliminato i relativi difetti, prima di concederlo in locazione" (così, Cass. Sez. 3, sent. n. 11815 del 2016, cit.).

6.2. A questi principi non sì è attenuta la Corte bresciana, la quale, pur ravvisando, nella sostanza, l'origine del danno in un difetto strutturale dell'immobile, ha escluso ogni profilo di responsabilità dei proprietari dello stesso.

Al riguardo deve osservarsi - per un verso - che la sentenza, se da un lato sembra prospettare "la mancanza di prova circa il fatto che la verificazione dell'evento dannoso debba essere attribuita anche ad un vizio strutturale dell'immobile, rappresentato dalla presenza del foro di scarico all'interno del locale preesistente alla consegna alla società (OMISSIS)", escludendo, su tali basi, la (cor)responsabilità dei fratelli (OMISSIS), (ancorchè in termini dubitativi, "non essendo certo che il foro di scarico in questione non sia stato realizzato dalla stessa società affittuaria"), dall'altro accredita, invece, la tesi esattamente opposta. La Corte territoriale, infatti, afferma che la società, "nel ricevere in consegna l'immobile, in forza del predetto rapporto contrattuale, ha avuto modo di constatare la presenza del foro in questione senza nulla rilevare in merito all'idoneità del locale" (con il che, dunque, il giudice di appello presuppone la preesistenza del foro), affermando, proprio su tali basi, la responsabilità della stessa per l'evento dannoso, sul rilievo, in particolare, che "costituiva a quel punto suo onere provvedere a porre in essere i rimedi atti ad evitare lo sversamento poi verificatosi".

Ma al di là di tale circostanza, tuttavia, deve - per altro verso constatarsi, e decisivamente, che è la stessa sentenza a dare conto della particolare conformazione del vano in cui era collocato l'impianto di riscaldamento, chiarendo che "la soglia interna del locale caldaia avrebbe dovuto essere sopraelevata, affinchè lo stesso potesse costituire, in casi come quello verificatosi, un bacino di contenimento per un volume almeno pari a quello di capacità del serbatoio"; essa, dunque, individua, nuovamente, il "fulcro" della vicenda - da cui ebbero origine i danni lamentati dall'odierno ricorrente - in un difetto strutturale dell'immobile, salvo, tuttavia, escludere, erroneamente, la (cor)responsabilità dei proprietari dello stesso.

In presenza, dunque, di un simile accertamento - ovvero, si ribadisce, dell'origine del danno da un vizio strutturale dell'immobile oggetto di locazione - la responsabilità del proprietario deve, in via di principio, sempre essere affermata, dovendo presumersi che il conduttore sia stato immesso, in tali condizioni, nella disponibilità della "res locata". Per contro, la riconducibilità del vizio (che investa strutture murarie o impianti in esse conglobati) ad anomale iniziative di quest'ultimo, potrebbe, al più rilevare, a condizione che sia provata dal proprietario, ai fini della rivalsa, oppure quale "caso fortuito", idoneo ad esonerare da responsabilità il proprietario/locatore, ma solo nei limiti - del resto, tipici del "fatto del terzo", nella fattispecie di cui all'articolo 2051 c.c. - in cui essa "rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo" (Cass. Sez. 3, sent. 18 settembre 2015, n. 18317, Rv. 636857-01).

7. All'accoglimento del ricorso segue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di Appello di Brescia, in diversa composizione, perchè, conformandosi al principio dianzi enunciato (che implica - almeno - una corresponsabilità del proprietario dell'immobile locato, per danni derivanti da difetto strutturale dello stesso), decida nel merito, provvedendo, inoltre, alla liquidazione delle spese anche del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassando per l'effetto la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di Appello di Brescia, in diversa composizione, perchè decida nel merito, oltre che per la liquidazione delle spese anche del presente giudizio.

Così deciso in Roma, all'esito di pubblica udienza della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, l'11 settembre 2019.