Codice Civile Art. 952 Costituzione del diritto di superficie

HOME PAGE                                     CODICE CIVILE

 

Art. 952. Costituzione del diritto di superficie.

 

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.

Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

 

 

Giurisprudenza:

 

Il contratto con cui un condominio concede ad altri, dietro corrispettivo, il lastrico solare o qualsiasi altra superficie idonea all'installazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione dell'area, riservando al detentore del lastrico di godere e disporre dei manufatti nel corso del rapporto ed eventualmente di asportarli alla fine dello stesso, richiede l'approvazione di tutti i condomini se al cessionario è attribuito un diritto di superficie. Non è necessaria invece l'approvazione di tutti i condomini se il condominio ha attribuito al concessionario una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata inferiore ai nove anni. – Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 30 aprile 2020, n. 8435

 

Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali; la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all'una o all'altra delle suddette categorie rappresenta una questione di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 30 aprile 2020, n. 8434

 

Qualora le parti abbiano inteso attribuire all'accordo con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico - con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -, effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione "ad aedificandum" di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell'accessione, con il quale il proprietario di un'area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Tale contratto è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643, n. 8, c.c. e, ove stipulato da un … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 30 aprile 2020, n. 8434

 

Qualora le parti abbiano inteso attribuire all'accordo con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico - con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -, effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all'estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventi proprietario della costruzione; il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del … continua a leggere ►Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 30 aprile 2020, n. 8434

 

In tema di diritto di sepolcro, dalla concessione amministrativa del terreno demaniale destinato ad area cimiteriale al fine di edificazione di una tomba deriva, in capo al concessionario, un diritto di natura reale sul bene (il cd. diritto di sepolcro), la cui manifestazione è costituita prima dalla edificazione, poi dalla sepoltura. Tale diritto, che afferisce alla sfera strettamente personale del titolare, è, dal punto di vista privatistico, disponibile da parte di quest'ultimo, che può, pertanto, legittimamente trasferirlo a terzi, ovvero associarli nella fondazione della tomba, senza che ciò rilevi nei rapporti con l'ente concedente, il quale può revocare la concessione soltanto per interesse pubblico, ma non anche contestare le modalità di esercizio del diritto "de quo", che restano libere e riservate all'autonomia privata.Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 agosto 2019, n. 21489

 

L'atto con il quale i proprietari di un fondo chiedono al comune la licenza edilizia per realizzare una costruzione può integrare gli estremi del negozio giuridico costitutivo del diritto reale di superficie, purché nella scrittura sia effettivamente ravvisabile la volontà degli interessati di erigere un'opera oggetto di proprietà separata rispetto a quella del suolo.Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18 marzo 2019, n. 7569

 

Nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l'erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all'edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione.Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 18 marzo 2019, n. 7563

 

Il preliminare di compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni ha ad oggetto, per il principio dell'accessione, il trasferimento anche di tali immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il promittente venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato, costituendo formalmente sul terreno un diritto di proprietà superficiaria ex art. 952 c.c.. – Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 24 gennaio 2018, n. 1750

 

La proprietà superficiaria deve ritenersi un diritto ontologicamente diverso da quello di piena proprietà, cosicché, ove - nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita - il promittente venditore si sia obbligato a trasferire al promissario acquirente la proprietà piena di un immobile del quale abbia soltanto la proprietà superficiaria, ricorre la figura dell'"aliud pro alio", che legittima l'azione per la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 c.c..; ove, poi, la promessa di vendita abbia ad oggetto la proprietà di un immobile senza ulteriore specificazione, deve presumersi che si tratti della piena proprietà, spettando al promittente venditore l'onere di provare che il promissario acquirente era a conoscenza dell’inerenza dell’obbligo alla sola proprietà superficiaria. – Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 9 ottobre 2017, n. 23547

 

La "proprietà superficiaria" di un immobile - che consiste nella proprietà della costruzione separata dalla proprietà del suolo e si distingue dal diritto di superficie, quale diritto di costruire e mantenere la costruzione sul suolo altrui - limitando il diritto del proprietario del suolo, il quale non può avvalersi della facoltà di costruire in pregiudizio del diritto del superficiario e non può beneficiare degli effetti dell'accessione, va inquadrata tra i diritti reali di godimento su cosa altrui.Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 9 ottobre 2017, n. 23547

 

Bene immobile è soltanto quello incorporato o materialmente congiunto al suolo, e non anche quello meramente aderente ad esso, con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso. Pertanto, uno o più aereomobili in disuso, anche se accatastati e destinati a struttura di ricezione nell'ambito di un complesso immobiliare, vanno qualificati come beni mobili giacché, sia pure attraverso un intervento costoso, sono rimovibili senza che ne sia alterata la struttura, con conseguente inoperatività, rispetto ad essi, degli istituti dell'accessione, della superficie e della servitù.Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 gennaio 2017, n. 152

 

La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell'art. 952 c.c. – Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 12 maggio 2016, n. 9769

 

Nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l'erezione della costruzione sul lastrico, nè il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorchè eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all'edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione. – Cassazione, Sezione 2, Sentenza 31 ottobre 2012, n. 18822

 

In ipotesi di perimento totale o parziale dell'edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condomino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell'esercizio non di un diritto di superficie, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso.Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza, 14 settembre 2012, n. 15482

 

Con riferimento all'azione di risarcimento per equivalente dei danni cagionati per effetto dello stato di fatto costituito dalla presenza di una sopraelevazione, lesivo di un diritto di superficie, poiché il comportamento dannoso è dato dal mantenimento della situazione di sopraelevazione, quale fonte di questi danni, l'applicazione alla pretesa di risarcimento di tali danni del termine quinquennale di prescrizione, proprio dell'illecito aquiliano, comporta che la prescrizione deve ritenersi maturata solo per i danni che dalla condotta di mantenimento suddetta sono di volta in volta originati, nel limite del quinquennio dalla loro verificazione. Pertanto, la prescrizione matura, per gli eventuali danni originatisi immediatamente all'atto del completamento dell'opera di sopraelevazione, con il decorso dei cinque anni da detto momento, mentre, per i danni via via originatisi successivamente nel tempo, per effetto della permanenza dello stato di sopraelevazione, il termine di prescrizione può dirsi compiuto - in assenza di atti interruttivi - con il decorso di cinque anni dalla loro verificazione di volta in volta.Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29 luglio 2011, n. 16777

 

Non viola il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato il giudice di merito che a fronte della domanda di accertamento del diritto di proprietà su di un immobile, riconosca invece il diritto di superficie, costituendo questo un "minus" rispetto al primo, perché attiene a facoltà che sono normalmente comprese nella proprietà, dalla quale, per espressa previsione dell'art. 952 cod. civ., possono essere scorporate, con attribuzione ad un soggetto diverso dal proprietario di una parte soltanto delle facoltà dominicali. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva riconosciuto l'usucapione del diritto di superficie di un lastrico solare in favore della parte che aveva chiesto l'accertamento dell'usucapione del diritto di proprietà sulla medesima area). – Cassazione, Sezione 2, Sentenza 15 ottobre 2009, n. 21930